la reforma urbana que queremos...1

El suelo es la materia fundamental del urbanismo, su razón de ser y su objeto principal. Siendo el soporte primordial de las actividades que se desarrollan en el territorio, sin suelo no hay ciudad. Sin suelo, el desarrollo urbano se transforma en una entelequia y la ciudad, en una ficción. Siendo el objeto primordial de la actividad, la legislación urbanística chilena apenas lo menciona, no llegando a explicitar su régimen jurídico (razón fundamental de una ley), ni su régimen urbanístico (razón fundamental de un código de urbanismo).

En la legislación internacional comparada, la clasificación, calificación, modalidades de producción, reproducción, protección, recuperación, intensidades, cesiones, rendimientos, aprovechamientos, etc. del suelo ocupa buena parte del texto legal respectivo. En el caso nuestro, la legislación urbanística se encamina entre asuntos doctrinales y reglamentarios que podrían estar en cualquier parte, pero nunca en una ley. Y sin embargo olvida el verdadero objeto del urbanismo, el suelo y los derechos y deberes que definen su función social. Olvido que vuelve a repetirse en el proyecto de modificación de la Ley General de Urbanismo y Construcción (LGUC), que nos convoca.

El interés de hablar sobre los valores del suelo, se dirige a esbozar una propuesta conceptual que enriquezca el tratamiento únicamente productivo que tenemos de esta dimensión fundamental de las actividades humanas. Por lo general, el valor o los valores, escasamente considerados por la legislación, por los instrumentos de ordenamiento y por el propio mercado, exceden con largueza el uso público y privado que hacemos del suelo, en tanto dimensión física y en cuanto dimensión cultural. Nuestro planteamiento se dirige a considerar otros valores que se agreguen al solo dato del valor productivo que atienden las transacciones comerciales y asuman junto a las funciones sociales de la vivienda, las otras funciones derivadas de los valores intrínsecos de los núcleos habitados. Estos otros, son los valores estructurantes del territorio, los valores ambientales, los valores patrimoniales, y también paisajísticos, por qué no. Valores y funciones, funciones y valores que es menester considerar en un código urbanístico moderno y en los instrumentos de planeamiento que lo desarrollan.

1.- El Valor Productivo del Suelo. Esta escasa consideración se contradice con las menciones que del suelo hacen los desarrolladores inmobiliarios, por ejemplo, cuando deben justificar las injustificables alzas del precio de la vivienda, por ejemplo. Estos operadores señalan que la falta de suelo en el interior de la ciudad, justifica el alza desmesurada de los precios de la vivienda. Afirmación del todo falaz y carente de razón. Nuestra ciudad presenta en el arco suroccidental, extensos paños deteriorados que precisan de reurbanización, sin contar con el suelo y vivienda vacante interior, que a lo menos debe situarse alrededor del 10%. Un estudio realizado durante el año 2001, por la Escuela de Arquitectura Usach señalaba que en la almendra central de Santiago existían al menos 24 hectáreas disponibles entre suelo eriazo y suelo vacante (suelo con usos no idóneos para las áreas centrales, tales como playas de estacionamiento, terrenos e instalaciones vacías dejados por antiguos usos industriales, vivienda vacía y en ruina, etc.).

Al igual que la autoridad urbanística, los desarrolladores inmobiliarios carecen de datos que les lleve a comprobar que a la larga el costo del suelo de nueva planta, tal como lo propone el proyecto de modificación de la LGUC, es mayor que el costo del suelo consolidado. En el suelo consolidado, la infraestructura es un valor económico asumido; en el suelo de nueva planta, la infraestructura es un valor financiero que deben asumir tarde o temprano los consumidores, aunque ésta no exista. Estas carencias y estos ripios, nos llevan a reflexionar sobre los otros valores del suelo, que no están presentes en la legislación ni menos en las políticas e instrumentos urbanísticos. La consideración de estos otros valores podría llevarnos a corregir la distorsión que experimenta la sola consideración del suelo como una materia prima de la actividad financiera, de los desarrollos inmobiliarios y de la producción agraria y minera.

De acuerdo con los datos que transmiten los que tratan con los precios del suelo y de la vivienda en Chile, en la última década los precios de los productos inmobiliarios han subido en un 300 %. Lo que para algunos podría ser demostrativos de los interesantes resultados de un pingüe negocio y de la buena andanza de la economía nacional, para los consumidores del producto es una barrera infranqueable que dificulta y enlentece el acceso al bien de la casa propia. Para el Estado y sus organismos ejecutivos legislativos y judiciales, debiera ser lo que es, especulación inmobiliaria.

A ello debemos agregar en este capítulo acerca del valor productivo, las alzas artificiales que experimentan los productos inmobiliarios merced de los anuncios de inversión y de obras que se aplican o ejecutan sobre determinados sectores de la ciudad. Por ejemplo, la franja urbana afecta a la autopista de pago Costanera Norte, ha experimentado un alza del 35% por sobre las alzas normales de los precios inmobiliarios.

El anuncio del Portal Bicentenario que reconvierte los usos aeroportuarios de Los Cerrillos, ha significado que las casas y los terrenos se “revaloricen” en un 10%, aún sin iniciar las obras ni tampoco tener la certeza cuándo comenzarán. Qué decir del alza artificial que experimentan los  precios de suelos agrícolas por el solo hecho de ser calificados urbanos por un plan regulador. Sería de gran interés saber cuántos y quiénes se benefician de la actividad urbanística y cuántos son los miles de perjudicados por un mercado inmobiliario y fundiario carente de ordenamiento y control, que se beneficia sin razones de lo que debiera ser una salvaguarda del bien común.

Es necesario señalar que en España el valor precio suelo participa aproximadamente en un 17% del valor total de la vivienda; en Chile este monto se eleva a un 24%. En España, el suelo de nueva planta es alrededor de un 15% más barato que el suelo consolidado; desconocemos este dato en Chile. En España, el suelo de nueva planta se valoriza más por sus expectativas financieras que por su condición de materia prima de la actividad constructiva; con la nueva planificación que nos propone el proyecto de modificación de la LGUC, en Chile comenzará a serlo.

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1.- El Valor Productivo del Suelo

2.- El Valor Estructurante del Suelo  >>

3.- El Valor Ambiental del Suelo  >>